Secondo un sondaggio di fine anno, il 13% degli italiani vede la ripresa nel 2010 (i pessimisti sono molti di più, il 39%). Ma la grande maggioranza, il 71%, se potesse, investirebbe nel mattone.
E’ questa, in sintesi, la speranza del settore immobiliare nel 2010. Che vedrà ancora un calo, sia pure ridotto rispetto al biennio 2008-2009, in valori e compravendite nel primo semestre, per stabilizzarsi e cominciare la ripresa nel secondo semestre - ma solo per immobili di qualità - a partire dai due più grandi mercati nazionali, Milano e Roma.
Possibile ma settoriale ripresa anche per Venezia e Firenze e per il centro di Torino, Genova e Bologna; però al sud, con Napoli, Bari e Palermo in testa, attesi ulteriori ribassi dei prezzi. Stabile Cagliari.
In sofferenza ancora gli hinterland delle grandi città, dove occorrerà almeno un paio d’anni per assorbire l’invenduto anche per l’eccesso di produzione (il nuovo sconta cali di prezzo anche del 20-30%).
«Non è certamente il momento di penalizzare il mercato – afferma il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici - come sta avvenendo con le riclassificazioni degli immobili (ed i conseguenti aumenti delle rendite catastali) e con le nuove disposizioni nazionali e regionali in materia di certificazione energetica (che hanno provocato una corale levata di scudi dell’intero settore) e di obblighi di ammodernamento e di sostituzione di impianti tecnologici per nulla obsoleti, ma semplicemente non allineati agli standards prestazionali più evoluti».
Non è ragionevole che, mentre i valori immobiliari sono in calo, si continui imperterriti, da parte dei governanti, ad aumentare la pressione fiscale ed il carico parafiscale sugli immobili stessi. Ciò in quanto molti fra gli obblighi imposti comportano interventi non rispondenti a comprovate esigenze tecniche, bensì sono collegati al perseguimento di obiettivi sociali generali, estranei alla condizione dell’immobile stesso.
La crisi economica non si combatte solo facendo lavorare i cantieri ed i professionisti, ma anche non caricando gli immobili di costi politici”.
I valori, dunque, sono tornati ad essere quelli degli inizi del 2000, in ripresa rispetto alla crisi 1993-1998, ma lontani dai picchi del 2007. Nel 2009 nel residenziale si sono registrate:
1) compravendite -14%,
2) prezzi -7%, che si somma al -14% del biennio 2008-2009.
L’unico dato positivo, mentre non decolla il Piano Casa, viene dal record di ristrutturazioni, 430.000 (quasi il 20% in più del 2008), in testa la Lombardia e - con l’eccezione di Roma - tutte città del nord. A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo storico (2% il variabile), gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla “fascia povera” - giovani ed immigrati - più duramente colpita dalla crisi e dalla stretta delle banche.
Ciò condiziona, ovviamente, anche le locazioni, in calo per il quarto anno consecutivo, con una media annua di meno1,5-2%.
Aumento dell’offerta, contrazione della domanda
Per quanto riguarda gli uffici, il 2009 si conclude con una contrazione del mercato del 45% a Milano e a Roma “solo” del 15% (conseguenza del minor dinamismo del mercato della “piazza” romana), mentre gli affitti si riducono del 5.9% nel centro a Roma (480 euro/mq) e del 7.3% a Milano (510 euro/mq).
Il settore rimarrà sotto pressione: in aumento le rinegoziazioni dei contratti in corso, mentre gli operatori economici continueranno a ridurre gli spazi occupati.
Resta aperto, in particolare a Milano, il serio problema della collocazione sul mercato di milioni di metri cubi di immobili ad uso terziario realizzati negli anni scorsi ed attualmente ancora in attesa di essere utilizzati: si pone per gli stessi la prospettiva di riconversione ad usi più attuali.
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