Qualche giorno fa, il Governatore della Banca d’Italia Mario Draghi, a Washington,
dove partecipava come presidente ai lavori del Financial Stability Board, ha
dichiarato che fortunatamente,sulla base dei dati attuali, non sembra che il nostro
Paese soffra dell’esistenza di una vera e propria bolla.
Draghi,poi, riferendosi al mercato immobiliare americano,che puo’ presentare rischi
di scarsa tenuta dei valori, aggiungeva come suggerimento al Governo di sostenerlo.
Per cercare di capire lo stato di salute del nostro mercato immobiliare, occorre
anzitutto muovere la riflessione nella consapevolezza esso presenta una particolare
stabilita’ ed equilibrio.
Il nostro mercato,nello specifico, è enormemente meno dinamico e meno volatile
rispetto al mercato finanziario.
Intanto, è costituito da un enorme numero di soggetti:
Secondo i dati elaborati dal Cescat Centro studi di Assoedilizia, i proprietari
immobiliari (in proprietà piena o pro quota) in Italia sono 47 milioni di soggetti
(tra persone fisiche e persone giuridiche). Così suddivisi:
- 39 milioni i proprietari di fabbricati di cui 1,8milioni di persone giuridiche
(28,5 milioni di unita’ residenziali e oltre 23 milioni di unita’ catastali ad uso
diverso); dei 39 milioni complessivi, 9 milioni di soggetti sono proprietari anche
di terreni;
- 8 milioni proprietari di soli terreni.
Il 96% è costituito da cittadini italiani.
Il valore medio dell’investimenti per ogni soggetto è di circa 150/200.000 euro.
Il dato riguarda l’universo dei proprietari immobiliari italiano ed è altro
rispetto al dato di cui si parla abitualmente, riguardante il titolo di godimento
dell’alloggio ( il 73 % delle famiglie abita la casa in proprieta’).
Il raffronto con il mercato dei titoli mobiliari mostra come l’investimento in Borsa
sia apprezzabile,rispetto all’investimento immobiliare, per la possibilità di
rilevamento quotidiano (monitoraggio) del valore del proprio patrimonio e per la
rapidità di monetizzazione, in tempo reale.
Ma il dinamismo, mentre in periodi di congiuntura economica favorevole è scandito
dalla domanda ed è fattore di crescita del mercato e dei valori, in un periodo di
crisi economica, scandito dalla offerta, offre minori garanzie di stabilita’ dei
valori stessi.
Tanto che, ai fini della valutazione della tenuta dei prezzi e dell’eventuale calo,
occorre tener conto, nel dimensionare l’entità dello stesso, anche del coefficiente
di offerta : e la tenuta è inversamente proporzionale al dinamismo.
Al limite, se non c’è offerta, non c’è calo di valori.
Se consideriamo dunque il dinamismo rappresentato dal valore delle transazioni
nell’arco temporale annuo in rapporto a quello delle capitalizzazioni dei rispettivi
mercati, troviamo che la Borsa Valori ha un dinamismo di circa 250 volte rispetto al
mercato immobiliare.
Il calcolo assume il dato relativo al volume delle compravendite dell’anno scorso:
che è di 140 MLD.
Nel mercato immobiliare, il “flottante”è solo il 2-3 %. Con questa definizione
intendiamo la parte mobile dello stock immobiliare: a fronte della parte che
rappresenta gli investimenti stabili per una destinazione funzionale di natura
strutturale.
Ad esempio per una ragione di finalizzazione diretta, volta ad un uso di carattere
residenziale, industriale, commerciale; o per una ragione reddituale-destinazione a
reddito.
Mutui in essere del settore residenziale circa 260MLD che coprono circa il 9-10% del
valore ed il 15% del numero delle abitazioni; sofferenze pari all’1% del totale.
La percentuale delle famiglie indebitate (12% per mutui e 13% per crediti al consumo)
è più bassa rispetto agli altri paesi industrializzati (Francia 30%; USA 50%).
La crisi del sistema finanziario dei mutui statunitensi, è stata generata, non
tanto dal difetto di una copertura delle esposizioni bancarie sul piano dei valori di
garanzia, quanto piuttosto da un marcato squilibrio tra indebitamento delle famiglie
e capacità delle stesse di rispondere con il proprio reddito.
Infatti, grazie anche alla cultura tipicamente americana della spiccata mobilità
abitativa, le famiglie hanno praticato una sorta di riporto immobiliare (permesso e
favorito da una notevole crescita dei valori): per cui, alla fine, ai primi cedimenti
del mercato, le stesse si sono trovate ad una scopertura sul piano dell’indebitamento
fino a due o tre volte la propria capacità di spesa.
° ° ° ° °
STRATEGIA : CONTENERE L’AUMENTO DEL FLOTTANTE E CONSEGUENTEMENTE RENDERE PIÙ
COMPETITIVO L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Normalmente, in un periodo di crisi economica con conseguente calo della liquidità è
probabile che si assista, nel settore immobiliare, ad una contrazione della domanda
dovuta a due cause congiunte: ad una minore disponibilità economica e ad una ridotta
necessità funzionale.
Se non interverrà una massiccia crescita del flottante per dismissioni di immobili da
parte di soggetti necessitati a farlo per esigenze monetarie di liquidità o per
scarso interesse al mantenimento dell’investimento, allora si potrà fondatamente
sperare che i valori possano “tenere” nel tempo.
Altrimenti si andrà incontro ad una prospettiva di forti ridimensionamenti dei valori
stessi.
Contenere i FATTORI che generano una COMPRESSIONE DELLA REMUNERATIVITA’
DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE.
Per studiare i correttivi occorre individuare quali sono le cause che riducono
l’interesse al mantenimento dell’investimento immobiliare.
- Anzitutto la scarsa remuneratività.
Due i fattori che determinano la remunerativita: la redditivita’ ( che cala in
momenti di crisi economica) e gli oneri vari ( costi ed imposte ).
Fra questi spiccano:
- L’aumento progressivo delle imposte, erariali e locali; ad esempio dell’ICI per
gli immobili soggetti al pagamento di questa imposta.
- L’aumento della Tarsu
- La prospettiva di aumento di tutte le spese condominiali (per l’aumento del costo
dei servizi vari) nonchè delle spese di gestione (manutenzione) e di amministrazione
degli immobili (da quelle contabili a quelle assicurative).
Consideriamo che anche il mancato utilizzo dell’immobile ha un suo costo: quello
collegato all’obsolescenza naturale, favorita dall’inoccupazione.
- I costi delle opere di adeguamento funzionale e di riqualificazione degli impianti
e degli immobili, in relazione alle normative energetiche; nonchè i costi di
certificazione energetica.
RIVITALIZZARE LA LOCAZIONE PRIVATA correggendo la fiscalita’ punitiva nei confronti
dell’investimento in locazione.
Ci sono molte incongruenze e molte asimmetrie nella politica economico-fiscale
seguita dai nostri governi da trent’anni a questa parte.
Si dice ad esempio di voler favorire la locazione privata e poi si colpiscono le
societa’ immobiliari che sono i soggetti che presentano la maggior vocazione ad
essere collettori di risparmio verso l’investimento in locazione.
- Il regime fiscale discriminatorio e vessatorio nei confronti delle societa’ di
gestione immobiliare ne è esempio . Qui i redditi sono colpiti, peraltro da una
tassazione piena, due volte: dapprima in capo all’ente e poi in capo al socio.
Osserviamo che le societa’ immobiliari rappresentano la gestione diretta del
risparmio privato investito nell’immobiliare, attraverso la mobilitazione del sistema
; a differenza delle SIIQ ( Societa’ di investimento immobiliare quotate) che
rappresentano viceversa la gestione intermediaria di tale risparmio, attraverso
operazioni singole e quindi di nicchia.
Incidentalmente, consideriamo che le SIIQ, a differenza dei REITS di tradizione
anglosassone, non sono destinate esclusivamente alla gestione del risparmio diffuso (
ben potendo un unico socio possedere più del 50 % del capitale) e non hanno vincolo
di sorta all’investimento di una quota di capitale nella locazione abitativa.
FormaReal Estate ha tratto questa notizia da: Assoedilizia
fonte: formarealestate.blogspot.com » Vai al post originale
